⚖️ Disclaimer:
Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui uma consulta profissional. As normas fiscais dos Estados Unidos e do Brasil são complexas, sujeitas a alterações e requerem análise caso a caso. Recomendamos fortemente a assessoria de um contador especializado em tributação internacional antes de realizar operações de compra, venda ou planejamento patrimonial envolvendo ativos fora do país.
📌 Introdução
Com o aumento do número de brasileiros investindo em imóveis nos Estados Unidos, cresce também a importância de entender os impactos fiscais da venda desses bens por estrangeiros. O tratamento tributário nos EUA difere significativamente do brasileiro e envolve normas específicas, como a legislação do FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), a definição de USRPI (U.S. Real Property Interest) e a forma como o ganho de capital é apurado e tributado.
Este artigo apresenta uma visão completa, técnica e atualizada sobre a matéria, abordando:
- O que caracteriza um USRPI;
- Como funciona o FIRPTA e suas obrigações;
- A tributação do ganho de capital para estrangeiros;
- A estruturação via LLCs e C-Corps;
- As implicações para residentes fiscais no Brasil;
- O planejamento fiscal e as alternativas para mitigação de riscos.
🧱 1. O Que é USRPI?
A sigla USRPI (U.S. Real Property Interest) designa interesses em bens imóveis situados nos Estados Unidos, e é o principal gatilho para a aplicação do FIRPTA.
🔎 Definição legal – IRC § 897(c)(1)
“A USRPI inclui qualquer participação (exceto como credor) em bens imóveis localizados nos EUA e qualquer participação em uma empresa americana cujos ativos sejam majoritariamente compostos por tais bens.”
✅ Exemplos de USRPI:
- Imóveis residenciais e comerciais;
- Terrenos e construções;
- Direitos de exploração mineral ou agrícola;
- Participações societárias em empresas imobiliárias (USRPHCs).
❌ Não são USRPIs:
- Títulos de dívida e hipotecas;
- Ativos financeiros que não conferem posse ou participação na propriedade.
📜 2. O que é o FIRPTA?
O FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980) impõe que ganhos de capital obtidos por estrangeiros na alienação de USRPIs sejam tributados nos EUA, com obrigação de retenção na fonte por parte do comprador.
💰 2.1 Retenção obrigatória na fonte (IRC § 1445)
- Retenção padrão: 15% do valor bruto da venda, mesmo que não haja lucro.
- Reduções possíveis:
- 0% se o imóvel for até US$ 300.000 e o comprador for utilizá-lo como residência.
- 10% se entre US$ 300.000 e US$ 1 milhão, com o mesmo critério de uso.
O comprador ou o closing agent é o responsável legal por reter e remeter o valor ao IRS. A omissão pode acarretar penalidades severas.
📈 3. Tributação sobre Ganhos de Capital
3.1 Cálculo do ganho de capital
Ganho = Valor de Venda – Custo Ajustado de Aquisição
O custo ajustado inclui:
- Valor de compra;
- Custos de escritura e registro;
- Comissões e despesas de corretagem;
- Melhorias e obras no imóvel.
3.2 Alíquotas aplicáveis ao estrangeiro
- Curto prazo (até 1 ano): tributado como renda ordinária (até 37%).
- Longo prazo (mais de 1 ano): alíquota fixa de 20%.
3.3 Net Investment Income Tax (NIIT) – 3,8%
Normalmente não se aplica a não residentes, exceto se houver:
- Presença substancial nos EUA (resident alien);
- Uso de entidades pass-through (ex: LLCs) com distribuição tributável.
🏢 4. Estruturação via LLC e C-Corp: FIRPTA se aplica?
A escolha da estrutura empresarial é um ponto estratégico fundamental para investidores estrangeiros que desejam operar no mercado imobiliário dos Estados Unidos. Muitas vezes, é aqui que se decide se a transação estará ou não sujeita à retenção do FIRPTA.
4.1 LLC com sócios estrangeiros
Por padrão:
- LLC com 1 sócio estrangeiro: é considerada uma disregarded entity (entidade ignorada para fins fiscais). Neste caso, o sócio é considerado o verdadeiro proprietário do imóvel, e a transação estará totalmente sujeita ao FIRPTA.
- LLC com 2 ou mais sócios estrangeiros: é tratada como uma partnership (sociedade de pessoas). Neste cenário, o FIRPTA também se aplica, sendo a retenção calculada proporcionalmente à participação dos sócios estrangeiros na LLC.
4.2 Como evitar o FIRPTA
A única forma reconhecida pelo IRS para evitar a retenção de 15% exigida pelo FIRPTA é:
✅ Transferir ou manter a titularidade do imóvel em nome de uma C-Corporation americana (domestic C-Corp).
Isso pode ser alcançado de duas formas:
- Criando diretamente uma C-Corp;
- Ou transformando uma LLC existente em uma C-Corp para fins fiscais, através do Formulário 8832 (“check-the-box election”).
📌 Importante:
Evitar o FIRPTA não significa escapar da tributação.
➡️ A C-Corp pagará imposto corporativo federal de 21% sobre o lucro obtido com a venda do imóvel (capital gain).
➡️ Caso os lucros sejam posteriormente distribuídos aos sócios estrangeiros, haverá retenção adicional de até 30% sobre os dividendos, conforme o IRC § 881 — salvo redução via tratado tributário com o país de residência dos sócios.
⚠️ Destaque Importante:
💼 Cada estrutura societária tem efeitos fiscais diferentes que podem impactar significativamente o retorno do investimento.
Por isso, é essencial contar com um contador especializado em tributação internacional e FIRPTA para avaliar o cenário de forma estratégica. A decisão entre operar como LLC, C-Corp ou outra entidade deve considerar:
E, claro, o impacto da dupla tributação.
O tipo de imóvel;
O objetivo do investimento (revenda, aluguel, longo ou curto prazo);
O país de residência fiscal dos sócios;
A existência de tratado tributário com os Estados Unidos;
🧾 5. Compliance Fiscal: Documentos Obrigatórios
5.1 ITIN – Identificação Fiscal do Estrangeiro
O vendedor estrangeiro precisa obter um ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) por meio do Form W-7, para:
- Declarar imposto (Form 1040-NR);
- Solicitar restituição de valores retidos;
- Ter acesso ao sistema fiscal americano.
5.2 Formulários 8288-A e 8288-B
- 8288-A: formulário enviado pelo comprador ao IRS informando a retenção.
- 8288-B: usado para solicitar redução ou isenção da retenção, antes do fechamento da venda.
5.3 Declaração fiscal do estrangeiro (Form 1040-NR)
No ano seguinte à venda, o estrangeiro deverá:
- Declarar o ganho de capital real;
- Solicitar reembolso de retenções superiores ao imposto efetivamente devido.
🌍 6. Tributação no Brasil: Bitributação e Compensação
6.1 Brasil tributa ganhos no exterior
Conforme o art. 24 da Lei nº 9.250/1995, residentes fiscais no Brasil são tributados sobre ganhos de capital obtidos no exterior, mesmo que o ativo esteja situado fora do país.
6.2 Alíquotas progressivas
- 15% até R$ 5 milhões;
- 17,5% até R$ 10 milhões;
- 20% até R$ 30 milhões;
- 22,5% acima de R$ 30 milhões.
6.3 Compensação de imposto pago nos EUA
Apesar da ausência de tratado de bitributação EUA-Brasil, a IN RFB nº 208/2002 permite a compensação do imposto pago no exterior, desde que:
- Haja comprovação documental (ex: Form 8288-A);
- A compensação não exceda o imposto apurado no Brasil.
🧠 7. Estratégias de Planejamento Fiscal
| Estrutura | FIRPTA se aplica? | Observações |
|---|---|---|
| Pessoa física estrangeira | ✅ Sim | Retenção obrigatória de 15% |
| LLC com 1 ou 2 sócios | ✅ Sim | Considerada disregarded/partnership |
| LLC como C-Corp (check-the-box) | ❌ Não | Sujeita à tributação corporativa |
| C-Corp americana | ❌ Não | Lucros tributados antes da distribuição |
| Trusts ou offshore holdings | Depende | Avaliação caso a caso; pode haver CFC |
⚠️ 8. Penalidades por Descumprimento
- Comprador que não retém: pode ser responsável por 100% do valor não retido + juros e multa.
- Vendedor que não declara: perde o direito à restituição e pode ser penalizado.
- Sonegação fiscal: sujeita a bloqueio de ativos, investigações e consequências imigratórias.
✅ Conclusão
A alienação de imóveis por estrangeiros nos Estados Unidos é uma operação que demanda atenção fiscal rigorosa e conhecimento técnico especializado. A correta identificação de um USRPI, o cumprimento das regras do FIRPTA e o planejamento da apuração do ganho de capital são determinantes para evitar bitributação, retenções indevidas ou penalidades severas.
Uma estruturação societária bem planejada, acompanhada de assessoria contábil internacional, pode reduzir legalmente a carga tributária e simplificar o compliance com os fiscos dos dois países.
📩 Precisa de ajuda com a venda, regularização ou planejamento tributário de imóveis nos EUA?
Conte com suporte técnico especializado em tributação internacional entre Brasil e Estados Unidos.
